200多家非营利性机构与房主“共享权益”
美国中低收入者远离蜗居
本报记者 高珮莙
《
青年参考
》（
2015年03月11日
13
版）
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对大多数人来说，购买第一所住房并不容易，高昂的首付往往令人望而却步。但澳大利亚SBS广播公司报道称，美国年轻人和中低收入者的买房梦并非遥不可及。非营利组织房地产信托机构的“共享权益”模式，让他们在租房和买房之外，找到了更好的选择。
帮中低收入买房者付首付
读完研究生，20多岁的伊恩·博伊德计划结婚生子，并考虑买房。2009年的那段时间，他第一次意识到买房带来的经济压力。
当时，在美国佛蒙特州一所社区大学担任学术顾问的博伊德，有3.5万美元（约合人民币22万元）的学生贷款要还，还有张透支5000美元（约合人民币3.1万元）的信用卡。但他每年的薪水只有3.4万美元（约合人民币21.3万元）。换句话说，他的债务远远超出收入。
“我记得自己满怀希望去银行申请抵押贷款，最后却黯然离开。”博伊德告诉美国《大西洋月刊》。银行只批给了他5000美元的抵押贷款，但这些钱对于在大学城买房只是杯水车薪。据美国房地产网站Trulia介绍，当地房子的平均销售价格为26.5万美元（约合人民币166万元）。
通过同事，博伊德了解到了“尚普兰住房信托基金”——一家向中低收入者提供金融教育和创新房地产项目的非营利组织。6年后，博伊德拥有了自己的房子，里面有4间卧室、两间盥洗室，还有种着苹果树的花园。
“我觉得自己在这座城市扎根了。”他说。
2009年到2012年的短短3年时间里，博伊德完成了从负债者到有产者的转变，尚普兰住房信托基金利用政府资金为他支付了房子的首付。当然，前提是他必须满足以下条件：四口之家的年收入低于8.02万美元（约合人民币50.2万元）、没有其他房产、除退休储蓄金外无其他重大资产。随后，买房者可从银行获得抵押贷款，支付剩余房款。
首付不用掏，只需还月供，这为初入职场、收入不高的年轻人减轻了相当大的经济负担。但利益之外也有义务，当买房者今后决定卖掉房产时，必须将房子交由尚普兰住房信托基金出售，房产升值的部分住房信托基金分走75%，房主享有其余的25%——这就是所谓的“共享权益”。
在房地产圈子里，这样的模式无疑是种创新。“如果做得好，它能占领租房和买房的中间地带。”华盛顿无党派智库的研究员布雷特·特奥多斯告诉美国雅虎新闻网，“这是新的市场解决方案。”
不仅关注贫困人口，也惠及中产之家
私人住房顾问约翰·戴维斯表示，共享权益的住房模式最早出现在上世纪60年代末的美国民权运动中。人权活动人士意识到，彻底解决种族不平等问题、为非洲裔美国人争取政治法律权利的重要一步，是确保其经济独立。而出台住房优惠政策，是鼓励人们拥有资产的最好方式。
1967年，佐治亚州奥尔巴尼的农村地区出现了美国首个共享权益住房计划。上世纪80年代，活动人士在俄亥俄州的辛辛那提市实践了这一模式，美国人很快尝到了甜头。
共享权益住房计划为中低收入人群支付首付，多数情况下，这是首次购房者面临的最大困难。此外，它有助于维持保障性住房的数量，有利于整个社会的稳定。
如今，美国在这一领域有200多家非营利组织。尚普兰住房信托基金为550个家庭提供购房资金。该组织还高度重视金融教育和资金管理，毕竟，如果买房者没有能力赚钱还月供，房子最终会被银行收走。
共享权益模式潜力无限，就连全球经济衰退都没有抑制住房产专家对这个项目的热情。2010年年底，在普通商品房市场购房的美国人中，有4.63%因无力偿还贷款，房屋被贷款机构强行收回；而在共享权益计划中，这一比例仅有0.46%。
“多年来，尤其是随着经济衰退，人们都觉得压力越来越大。”美国地铁社区规划师迪菲尼·卡普哈特向英国路透社表示，“更多人开始关注保障房。”
因此，美国的共享权益住房计划不仅针对贫困人士，也针对家庭年收入高于56377美元（约合人民币35.3万元）收入中值的四口之家。家庭成员的职业被限定在教师、电工、护士和计算机程序员等。在传统意义上，他们可以被称为中产阶级。
“我们谈论的是拥有全职工作的人，”范德比尔特大学教授詹姆斯·弗雷泽告诉美国《田纳西人报》，“如果我们的老师在教书育人的城市无法立足，那（这种情况）也太不可理喻了。”
政府需提供更多公共资金
2012年1月，博伊德在尚普兰住房信托基金的帮助下搬进了新家。他的房子估价为23万美元（约合人民币144万元），他向银行贷款约16万美元（约合人民币100万元），还支付了9000美元（约合人民币5.6万元）的房地产买卖手续费。每月按揭大约是1150美元（约合人民币7205元），只比他将一个卧室租出去的租金多150美元（约合人民币940元）。
一旦房子出了什么问题，产生修建新壁炉、修缮屋顶等支出，若博伊德无力支付，尚普兰住房信托基金仍会提供帮助。
尚普兰住房信托基金的最终目标是缓解中低收入群体的困境，帮助他们尽可能花少量的钱，买到合适的房子。现在，博伊德打算长久居住在他迷人的两层小楼里。“住在这座房子里，我感到很幸运。”他说。
然而，弗雷泽指出，在美国的部分地区，保障性住房已在相当长的时间内处于危机。比如田纳西州的纳什维尔，由于政府投入资金较少、保障性住房供应不足，著名的住房信托基金甚至沦为“一种象征性的存在”。
“现在我们需要做些什么了。”弗雷泽告诉《田纳西人报》，纳什维尔需要建设更多的保障性住房，确保价格合理的房屋供应；地方政府应为住房信托基金提供更多公共资金，用于保障性住房项目；为当地贫困居民修缮房屋提供援助。
目前，已有一些地方政府采取此类措施。据佛蒙特州媒体“伯灵顿自由新闻”网站报道，今年2月26日，伯灵顿政府增加了在住房信托基金方面的预算。
“我们处在十字路口上，”弗雷泽说，“接下来要做的就是采取大胆行动，我们关心这里的居民，他们可以参与这座城市的复兴。”
对大多数人来说，购买第一所住房并不容易，高昂的首付往往令人望而却步。但澳大利亚SBS广播公司报道称，美国年轻人和中低收入者的买房梦并非遥不可及。非营利组织房地产信托机构的“共享权益”模式，让他们在租房和买房之外，找到了更好的选择。
帮中低收入买房者付首付
读完研究生，20多岁的伊恩·博伊德计划结婚生子，并考虑买房。2009年的那段时间，他第一次意识到买房带来的经济压力。
当时，在美国佛蒙特州一所社区大学担任学术顾问的博伊德，有3.5万美元（约合人民币22万元）的学生贷款要还，还有张透支5000美元（约合人民币3.1万元）的信用卡。但他每年的薪水只有3.4万美元（约合人民币21.3万元）。换句话说，他的债务远远超出收入。
“我记得自己满怀希望去银行申请抵押贷款，最后却黯然离开。”博伊德告诉美国《大西洋月刊》。银行只批给了他5000美元的抵押贷款，但这些钱对于在大学城买房只是杯水车薪。据美国房地产网站Trulia介绍，当地房子的平均销售价格为26.5万美元（约合人民币166万元）。
通过同事，博伊德了解到了“尚普兰住房信托基金”——一家向中低收入者提供金融教育和创新房地产项目的非营利组织。6年后，博伊德拥有了自己的房子，里面有4间卧室、两间盥洗室，还有种着苹果树的花园。
“我觉得自己在这座城市扎根了。”他说。
2009年到2012年的短短3年时间里，博伊德完成了从负债者到有产者的转变，尚普兰住房信托基金利用政府资金为他支付了房子的首付。当然，前提是他必须满足以下条件：四口之家的年收入低于8.02万美元（约合人民币50.2万元）、没有其他房产、除退休储蓄金外无其他重大资产。随后，买房者可从银行获得抵押贷款，支付剩余房款。
首付不用掏，只需还月供，这为初入职场、收入不高的年轻人减轻了相当大的经济负担。但利益之外也有义务，当买房者今后决定卖掉房产时，必须将房子交由尚普兰住房信托基金出售，房产升值的部分住房信托基金分走75%，房主享有其余的25%——这就是所谓的“共享权益”。
在房地产圈子里，这样的模式无疑是种创新。“如果做得好，它能占领租房和买房的中间地带。”华盛顿无党派智库的研究员布雷特·特奥多斯告诉美国雅虎新闻网，“这是新的市场解决方案。”
不仅关注贫困人口，也惠及中产之家
私人住房顾问约翰·戴维斯表示，共享权益的住房模式最早出现在上世纪60年代末的美国民权运动中。人权活动人士意识到，彻底解决种族不平等问题、为非洲裔美国人争取政治法律权利的重要一步，是确保其经济独立。而出台住房优惠政策，是鼓励人们拥有资产的最好方式。
1967年，佐治亚州奥尔巴尼的农村地区出现了美国首个共享权益住房计划。上世纪80年代，活动人士在俄亥俄州的辛辛那提市实践了这一模式，美国人很快尝到了甜头。
共享权益住房计划为中低收入人群支付首付，多数情况下，这是首次购房者面临的最大困难。此外，它有助于维持保障性住房的数量，有利于整个社会的稳定。
如今，美国在这一领域有200多家非营利组织。尚普兰住房信托基金为550个家庭提供购房资金。该组织还高度重视金融教育和资金管理，毕竟，如果买房者没有能力赚钱还月供，房子最终会被银行收走。
共享权益模式潜力无限，就连全球经济衰退都没有抑制住房产专家对这个项目的热情。2010年年底，在普通商品房市场购房的美国人中，有4.63%因无力偿还贷款，房屋被贷款机构强行收回；而在共享权益计划中，这一比例仅有0.46%。
“多年来，尤其是随着经济衰退，人们都觉得压力越来越大。”美国地铁社区规划师迪菲尼·卡普哈特向英国路透社表示，“更多人开始关注保障房。”
因此，美国的共享权益住房计划不仅针对贫困人士，也针对家庭年收入高于56377美元（约合人民币35.3万元）收入中值的四口之家。家庭成员的职业被限定在教师、电工、护士和计算机程序员等。在传统意义上，他们可以被称为中产阶级。
“我们谈论的是拥有全职工作的人，”范德比尔特大学教授詹姆斯·弗雷泽告诉美国《田纳西人报》，“如果我们的老师在教书育人的城市无法立足，那（这种情况）也太不可理喻了。”
政府需提供更多公共资金
2012年1月，博伊德在尚普兰住房信托基金的帮助下搬进了新家。他的房子估价为23万美元（约合人民币144万元），他向银行贷款约16万美元（约合人民币100万元），还支付了9000美元（约合人民币5.6万元）的房地产买卖手续费。每月按揭大约是1150美元（约合人民币7205元），只比他将一个卧室租出去的租金多150美元（约合人民币940元）。
一旦房子出了什么问题，产生修建新壁炉、修缮屋顶等支出，若博伊德无力支付，尚普兰住房信托基金仍会提供帮助。
尚普兰住房信托基金的最终目标是缓解中低收入群体的困境，帮助他们尽可能花少量的钱，买到合适的房子。现在，博伊德打算长久居住在他迷人的两层小楼里。“住在这座房子里，我感到很幸运。”他说。
然而，弗雷泽指出，在美国的部分地区，保障性住房已在相当长的时间内处于危机。比如田纳西州的纳什维尔，由于政府投入资金较少、保障性住房供应不足，著名的住房信托基金甚至沦为“一种象征性的存在”。
“现在我们需要做些什么了。”弗雷泽告诉《田纳西人报》，纳什维尔需要建设更多的保障性住房，确保价格合理的房屋供应；地方政府应为住房信托基金提供更多公共资金，用于保障性住房项目；为当地贫困居民修缮房屋提供援助。
目前，已有一些地方政府采取此类措施。据佛蒙特州媒体“伯灵顿自由新闻”网站报道，今年2月26日，伯灵顿政府增加了在住房信托基金方面的预算。
“我们处在十字路口上，”弗雷泽说，“接下来要做的就是采取大胆行动，我们关心这里的居民，他们可以参与这座城市的复兴。”
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