九龙：香港新金融中心

    香港的中心正在转移。

    多年来，香港的中心一直是中环，这里有熠熠发光的摩天大楼和奢侈品商店，也有“吱吱嘎嘎”驶过的双层有轨电车，以及满是修鞋店和早茶店的深巷。

    但拥挤不堪的香港中环和周边地区，有越来越多企业开始向外走。它们纷纷开始将目光投向维多利亚港另一边、连着中国内地的九龙半岛。在九龙，两个初具规模的商务区，已吸引金融行业的多家知名企业。

    中环的问题在于，据地产咨询服务公司世邦魏理仕的数据显示，10年来高端写字楼面积一直稳定地保持在约2300万平方英尺（约214万平方米），比曼哈顿中城和伦敦西区都要少很多。与此同时，10年中租金上涨了3倍，从而使香港写字楼进入世界上最贵之列。

    香港商业房地产供应紧张的主要原因之一，在于中环很多建筑都由多个业主所有，不同层甚至不同单元，都由不同业主所有。

    这令开发商很难对数百幢狭窄的高层建筑进行改造，这些高楼形成了香港特有的针毡似的天际线。在伦敦和纽约等城市，这类建筑已逐渐被淘汰，被能提供受大公司青睐的更大办公空间的高楼取代。

    世邦魏理仕的香港研究主管范伟年说，其他城市会有大面积的重新开发项目，但香港却没有。这使得九龙成了很有吸引力的替代选择。

    位于九龙半岛西端商务区的118层环球贸易广场，已经是摩根斯坦利、瑞信集团和德意志银行的办公地，这一地区还有更多开发项目正在规划中。

    同时，政府对东九龙也有规模宏大的计划。这是一片多沙的工业区，曾经的启德机场就坐落于此。过去7年，这一地区的顶级写字楼面积增加了一倍，达890万平方英尺（约合82.7万平方米），众多船运和保险公司都迁到了这里。

    但这两个商务区都刚开始发展，将需要多年时间开发，尤其因为东九龙尚需充分建设交通枢纽。预计东九龙将提供大多数未来的写字楼空间。世邦魏理仕估计，这一延迟将令香港在2020年之前，出现900万平方英尺（约83.6万平方米）的顶级写字楼空间缺口。

    莱坊的商业销售和租赁主管希尔蒙·西特说，顶级写字楼的需求越来越多来自中国内地公司。举例来说，中国农业银行以6.29亿美元买下了中环一幢28层建筑。

    自2008年金融危机以来，公司跨越维多利亚湾迁至九龙的趋势一直在升温。高纬环球的数据显示，大型银行共空出了50万平方英尺（约合4.6万平方米）的办公面积，大部分是在香港中环。大和资本市场房地产分析师强纳斯·阚说，过去曾有一种心理障碍，当时一切都是围着中环转。如今这种心理障碍已被打破了。

    环球贸易广场建在填海形成的土地上，已于2010年完工。该地区计划进行更多开发项目，包括建设一条连接九龙和内地城市广州等地的高速铁路，这条高铁定于2015年完工。九龙还将建设一个规模28亿美元的文化中心。

    房地产投资及管理公司仲量联行的国际业务主管莫家文说，在推进新区建设之时，香港不应忘记自身优势——无与伦比的紧凑空间。他说，与一天可能举行4场会议的伦敦或北京不同的是，在香港，每天最多可能举行7场会议。

    莫家文说，企业喜爱香港，因为这里非常高效。世界上大部分其他地区是向四周发展，而香港是向上发展。没有哪个地方像香港一样。

    □美国道琼斯新闻社