中青在线版权与免责声明

中国青年报手机版

中国青年报手机版二维码

中国青年报-中青在线官方微信

中国青年报-中青在线官方微信平台

2018年03月07日 星期三
中青在线

“动不得的土地”成了日本的噩梦

本报记者 高珮莙   青年参考  ( 2018年03月07日   03 版)

    无人打理的地产成了日本政府、建筑和地产行业的噩梦。

    因为找不到主人谈拆迁,一块荒地成了日本国土交通省的心病。据英国《金融时报》报道,在人口持续减少的当下,日本已有1/5的土地沦为无法使用的“无主之地”。

    公共建设止步于“无主之地”

    一条通往东京的主干道正在修建,其必经之路上横亘着一小块灌木丛生的草地。只需要鼓起一点勇气,再找一位能干的律师,这块地的主人就能从日本国土交通省那里拿到一大笔征地补偿款。

    这大概是任何一位土地所有者都梦寐以求的事。国土交通省土地建设产业局的正本一郎告诉英国《金融时报》,他们巴不得有这样一位顽固的“钉子户”找上门,无奈现实糟糕得多:根本找不到土地的主人,而日本“私有财产神圣不可侵犯”的原则不可动摇,即使私有土地的主人去世或去向不明,政府也无权征收私有土地。

    这究竟是谁的地?

    官员们钻进历史档案中翻了个底朝天,最终发现,这块土地最后的登记时间是1904年,所有人是一位出生于明治天皇时期的女性。如今,她的148位继承人中有8人已经移民国外。发出近200封信函并进行了多次走访后,政府无奈地放弃了寻找,等待法院裁决。道路施工得以继续推进时,这个过程已耗费了3年时间。

    在日本的城市化进程中,这仅仅是日益严重的问题的一个缩影。过去,只要是能种庄稼的土地就是财富,但现在有些土地变得一钱不值,被所有者抛弃。

    日本去年10月的数据显示,该国没有更新登记的“所有者不明土地”已超过410万公顷,相当于九州岛或整个丹麦的国土面积,约占日本土地面积的20%。如果中央和地方政府不采取任何措施,按照如今的速度发展下去,到2040年此类土地面积还将增加70%,扩大至相当于日本第二大岛屿北海道或是整个爱尔兰的国土面积。

    森林小径无人维护,太阳能发电站沦为烂尾项目,财产税收不上来……考虑到税收收入和因此失去的发展机会,诸如此类的种种问题将使日本在2017~2040年之间蒙受约6万亿日元(约合人民币3599亿元)的损失。根据一个民间无主土地工作小组统计的数据,如今日本的所有者不明土地每年至少造成1800亿日元(约合人民币108亿元)经济损失。日本《朝日新闻》报指出,土地无主或无人认领的现象正在从农业区蔓延到居住区。

    类似的尴尬也开始出现在人口密集的城市中。由于老龄化趋势加剧,很多膝下无子的老人孤独地在公寓中去世,他们拥有的房子就这样成了“无主之房”。

    如果没人知道某片土地的所有者是谁,那么除了被人偷偷乱倒垃圾,任何人都无法使用它。农村的无主之地因为没人打理而长满杂草,很多荒地成了各种动物的乐园,严重影响环境。城市里失去主人的房子年久失修,有些沦为恶臭的垃圾丢弃所,让四邻苦不堪言,有些成了被不法分子长期占据的犯罪窝点。

    更让政府苦恼的是,在公共设施建设过程中一旦碰到这样的土地就麻烦了。连所有者都找不到,征用和补偿根本无从谈起。

    2011年经历大地震和海啸之后,无主土地成了日本的一个大问题。当时,岩手县曾试图找地方搭建临时房屋,却找不到可用的土地。还有一次,岩手县计划修建一条公路,但前提是必须联系到一位在上世纪50年代移民巴西的土地继承人,日本驻巴西大使馆多方搜寻无果,最终只能放弃,公路改道。

    正如《金融时报》所说,对于日本政府及建筑和地产行业而言,这是一个不断蔓延的噩梦。

    土地不值钱,反而是负担

    日本并非地广人稀到可以随意挥霍土地的国家,事实上,在悠久的农耕历史中,日本人对土地一向非常重视,为什么如今却出现如此多的“无主之地”呢?

    “过去,随着日本人口在这些面积狭小的岛屿上不断膨胀,每一块土地都很宝贵。”无主土地工作小组的负责人、曾任岩手县知事的增田宽也告诉《金融时报》,“随着人口减少,越来越多的土地被闲置下来。”

    日本人口在2017年减少了40.3万。按照这个趋势发展下去,到2065年该国人口总数将从1.265亿降至8800万,到2115年将仅剩5100万。农村地区人口下降最快,在青森、秋田和岩手等北部县份,每年都有大约1%的人口流失。

    问题的根源还在于日本的法律体系。土地登记并非强制性,而是一项民事法律程序,目的是让业主能够保护自己的财产权,并将其用于抵押。即使业主不去登记,也不会丢掉土地所有权,只是在政府那里没有记录而已。

    曾几何时,土地还十分值钱,业主们都会进行登记。但继承了无价值土地的人不愿意将自己的信息继续登记在案,以免税务人员找上门来。根据日本法律,所有子女都有权继承父母的一部分遗产,这导致同一块土地的主人越来越多,所有权越来越模糊。

    美国彭博社指出,有人不知道亲属遗留下了地产,有人不想继承土地并负担随之而来的税务和责任。随着社会日益老龄化、每年越来越多的人死亡,这个问题将愈加恶化。

    据网络媒体“今日日本”报道,在日本转让与继承土地,需要先缴纳占市价10%左右的手续费,根据土地价值缴纳10~55%的赠与税,此后每年还要缴纳0.7%左右的固定资产税。林林总总的税费算下来,继承遗产比买便宜不了多少,而且还得全额付款,因此很多人干脆不去登记继承地产,以免多花冤枉钱。长此以往,日本的无主之地越来越多。

    偏僻山谷中的小块田地、内陆地区的陡峭山林或郊区住宅用地,现在都不值什么钱了。“如果你拥有或者继承了这样的土地,又用不到它,那就只是负担。”增田告诉《金融时报》,“你得缴纳资产税,还得维护它。越来越多的人请求别人拿走他们的土地,分文不给也行。”

    日本早稻田大学的法学教授岩手彰夫也告诉彭博社,当土地成为负担而不是资产时,人们就不会去登记所有权。“在人口减少的地区,土地正在跌价。不仅没法通过拥有土地来赚钱,你还摆脱不掉它,因为房地产市场已经非常萧条了。”

    最根本的问题在于,日本人与房产的关系发生了根本性的转变。“30年前人们都认为土地是最大的资产,其价值只涨不跌。”增田说,“但最近,随着人口减少,人们对土地的态度也发生了变化,而制度并没有与时俱进。我们需要的不是微调,而是彻底的模式转变。”

    2011年的地震和海啸之后,为灾难幸存者建造房屋的开发计划受无主土地限制而被迫推迟,这个问题重新成了人们关注的焦点。

    在一个案例中,一块墓地的登记信息从1958年以来再也没有更新,到了2015年,它的继承人数量达到了240人。政府找不到其中的3个人,导致一个公共工程项目陷入停滞。

    在问题中寻找解决办法

    如今,日本的地方政府通常会拒绝接受人们捐赠没有价值的土地,因为随着土地而来的法律责任和管理成本对政府来说也是负担。然而无论是城市还是农村,进一步升级产业、发展经济都需要大量土地,这么多无主土地闲置在那里,实在是一种浪费。

    为了把问题转化为机遇,日本政府想出了各种各样的措施。

    去年9月,国土交通省成立工作小组,提出了一些措施,包括允许公共机构以租赁方式使用所有权模糊的土地,租约每5年自动更新一次,租金支付给信托机构,以待业主未来某一天出现。这个提议有望在今年以法律形式被议会通过。

    不过,智库“东京财团”的吉原祥子认为,此举无助于解决土地“所有者不详”的根本问题。“这并不是说所有者不存在,只是很难找到他们。”她说。

    去年5月,负责管理土地注册制度的法务省简化了土地所有者的登记程序,以减轻民众负担。去年10月,法务省成立了一个研究小组,希望在2019年推动修改法律,以实行强制性土地登记来解决这个问题。但考虑到成本,吉原祥子怀疑这么做无济于事——就算这是一项法律义务,如果不能赚钱,反而还要赔钱,人们会遵守规定吗?

    从今年4月开始,法务省和地方政府将展开调查,寻找可能阻碍公共工程项目的土地所有者或继承人,敦促他们登记自己的财产。但吉原祥子认为,政府成立专门接纳无主土地的管理机构会更有效。她说:“当一位老人拥有一座山或一块田地,而他的子女已经搬到东京时,我们应该给他提供更多的选择。”增田也认为土地私有的传统原则可能需要改变。

    日本的环境为数十年的快速工业化付出了沉重代价。各个岛屿上,几乎所有地方都有人类活动的痕迹,强大的私有产权、自由放任的发展开发及对基础建设项目的沉迷,导致即使在最宁静的山谷中也能冒出价格低廉的公寓和工厂。

    “如果我们能通过某种公共机构将无主土地尽可能多地汇集起来,就能为环境做出巨大贡献,比如建立自然保护区。”增田告诉《金融时报》,那将使日本的现状大为改观。

 

“动不得的土地”成了日本的噩梦