瑞士：租不起“黄金地段”的房，那就自建吧
文 高美
青年参考
（
2016年12月07日
24
版）
瑞士苏黎世的生活成本多年来居世界前列。别说买房，光是租房对很多人就是沉重的负担。想以低廉的租金住在市中心，还要住得舒适自在，这可能吗？ 妮娜·施耐德和她的伙伴们完成了这个梦想：一无所有的他们，最终以合作建房的方式在市中心建起了属于自己的社区。
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合作自建“二环房”
用房地产界的话来说，妮娜·施耐德所住的Kalkbreite社区“坐拥黄金路段”。
这是一片三面相连、围成三角形区域的建筑，位于苏黎世繁忙的第四区，地处市中心。有多中心呢？把Kalkbreite放到北京，就是名副其实的“二环房”。
单身的妮娜就住在这里的一套小公寓中。房子只有38平米，类似北京常见的大开间，有卫生间和浴室，但没有厨房。公寓每月租金是1111瑞士法郎（约合人民币7318元），与类似地段相同面积的房子相比节省了近40%。
Kalkbreite社区怎么如此便宜？事情要从10年前说起。2006年，妮娜在苏黎世寻找交通便利、居住成本低的住房，然而这里的房价和房租实在太贵，于是她想：为什么不自己建造住房呢？
妮娜和一些志同道合者及建筑专家进行了多次调研讨论，最终将目光放在了交通便利、有多条公交路线交织的Kalkbreite。接下来，他们需要说服苏黎世市政府批准他们的自建房计划。
Kalkbreite合作社应运而生，并在第二年向市政府提交了一份方案：提倡保持住户多样性，不限制住户年龄、收入和种族，并且保证将11套住房留给低收入家庭，同时最高将20%的房子租给高收入居民。苏黎世政府一直鼓励这种做法，他们不希望某些小区成为“贫民区”或“土豪区”。
此外，政府希望推广生态环保的“2000瓦社区”。参考全球能耗状况，瑞士科学家建议将人均年能源消耗控制在2000瓦之内，而当前瑞士人均能耗是5270瓦。因此，对于倡导2000瓦理念的社区，政府在很多方面给予了照顾。
Kalkbreite社区从一开始就践行环保理念，在建筑上采用各种节能方式，比如太阳能、地热供暖。此外，通过共享厨房和洗衣房来实现人均居住面积36平米，低于当地标准（42平米）。筹建者们还承诺彻底抛弃停车位，不建停车场，居民主要靠自行车及公交系统出行。这一点要通过优化周围的公交路线来实现，好在社区本身拥有公交枢纽的功能。
面对如此生态环保又符合当地人价值观的多样性小区，苏黎世市政府被说服了。他们给了Kalkbreite社区这片土地90年的使用权，以及资金支持。
社区里的一切都能共享
概念很美好，但如何实现？合作建房的成员们一开始心里并没有底。
“我们一无所有。”妮娜坦承，“一开始我们很慌，这么大笔钱，我们从哪儿筹呢？”一栋建筑从无到有，从设计到施工，需要一笔巨款。
因此，有意者须先缴纳1000瑞郎会费成为社区会员，才能获取入住资格。人们也可以只参与管理或纯粹表示支持，并不入住。真正的住户们除了缴纳会费、租金外，还有一笔保证金，相当于购买了合作社的“原始股”，将来搬走时全数退还。以妮娜为例，她为自己的小单间交了1万瑞郎的保证金——这相当于普通瑞士人不到两个月的收入，压力不算山大。
Kalkbreite社区总耗资6700万瑞郎（约合人民币4.4亿元），显然住户们缴纳的这点钱是杯水车薪，其余的钱从哪儿来呢？
3个跟Kalkbreite有相同理念的社区，分别借给了他们10万瑞郎。苏黎世市政府也向他们借款325万瑞郎，用于社区的可行性研究、前期开发及建筑、设计招标。
最后一步是向银行贷款。凭借这么多有意向入住的租户，他们成功地向银行证明了还贷能力。最终，大楼建设总花费的90%来自银行贷款。
2012年，Kalkbreite开始建设，2014年秋完工，次年面向公众开放申请，但这里的所有公寓只出租，不售卖。如今，257名来自不同收入阶层的居民住在这里。
社区有正常规模的两居室、三居室和四居室，有些供给传统家庭的户型配备了独立厨房和客厅，更多的则是“单元套间”，即几户人家共用客厅和厨房。关系好的单身者们更喜欢第二种模式。楼中还有9个小单间，专门留给前来照看孩子的爷爷奶奶，或者有其他短租需求的住户。
“我们交的房租完全用于运营和还贷，没人从中赚钱。”妮娜表示，Kalkbreite是非营利的。不过大楼一层有几家通过招商进驻的商店，比如有机食品店、二手家具店、电影院、咖啡馆，既便利了住户，也提供了一部分利润用于还贷。
“共享”是这里最大的特色。除了套间里的住户共用客厅和厨房，所有人还共用屋顶的花园、洗衣房、图书馆及食堂，谁家有闲置物品或者需要什么物品，都可以在大楼的“跳蚤墙”上贴条发布。
所有社区相关事宜由住户和会员们共同商讨决定，妮娜就是8人组成的社区理事会的一员。这里每月召开一次面向所有住户的“全体大会”，关于社区的大事小情都在此决定，比如如何使用公共空间、夏天要不要办个大party、楼下是否需要娱乐设施等。
建造“大都市里的小村庄”
Kalkbreite社区的成功离不开市政府的一路绿灯。这种被称为“cooperative”的非营利合作建房模式不是妮娜等人的独创，而是瑞士住房模式的一大特色。
在苏黎世这样的城市，即便是中等收入群体也视房租为沉重的负担，合作建房因此颇受欢迎，政府也愿意支持，以便保持社会阶层多样化，避免某些地区成为特定阶层的居住地。由合作社建的房，产权属于集体所有，建成后大多租给本社成员，若有富余也可对外出租，但租金只覆盖实际建房费用，因此比市场租金低至少20%，广受中低收入群体欢迎。同时，廉价房租让不少人摆脱了社会救济，减少了政府负担，也帮助政府解决了一部分保障性住房难题。
事实上，集资合作建房在瑞士有上百年历史，这种不以盈利为目的做法受到政府大力支持，在项目审批、拿地、贷款等方面都能享受优惠。2004年的统计数据显示，瑞士约5%的住宅属于合作建房，但大多数是在一战和二战后建起的。上世纪70年代以来，合作建房数量逐渐下降，但最近10年再度兴起，尤其是在苏黎世这样生活成本高、房租压力大的城市。
Kalkbreite社区被认为是其中最成功的例子。妮娜有自己的工作，但她热心参与社区的建设发展。对她而言，Kalkbreite就像是大都市里的小村庄，人与人之间的距离很近。目前他们正在建造第二个类似的社区。“我们邀请所有注册会员一起建言献策。”她说。
瑞士资讯网
瑞士苏黎世的生活成本多年来居世界前列。别说买房，光是租房对很多人就是沉重的负担。想以低廉的租金住在市中心，还要住得舒适自在，这可能吗？ 妮娜·施耐德和她的伙伴们完成了这个梦想：一无所有的他们，最终以合作建房的方式在市中心建起了属于自己的社区。
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合作自建“二环房”
用房地产界的话来说，妮娜·施耐德所住的Kalkbreite社区“坐拥黄金路段”。
这是一片三面相连、围成三角形区域的建筑，位于苏黎世繁忙的第四区，地处市中心。有多中心呢？把Kalkbreite放到北京，就是名副其实的“二环房”。
单身的妮娜就住在这里的一套小公寓中。房子只有38平米，类似北京常见的大开间，有卫生间和浴室，但没有厨房。公寓每月租金是1111瑞士法郎（约合人民币7318元），与类似地段相同面积的房子相比节省了近40%。
Kalkbreite社区怎么如此便宜？事情要从10年前说起。2006年，妮娜在苏黎世寻找交通便利、居住成本低的住房，然而这里的房价和房租实在太贵，于是她想：为什么不自己建造住房呢？
妮娜和一些志同道合者及建筑专家进行了多次调研讨论，最终将目光放在了交通便利、有多条公交路线交织的Kalkbreite。接下来，他们需要说服苏黎世市政府批准他们的自建房计划。
Kalkbreite合作社应运而生，并在第二年向市政府提交了一份方案：提倡保持住户多样性，不限制住户年龄、收入和种族，并且保证将11套住房留给低收入家庭，同时最高将20%的房子租给高收入居民。苏黎世政府一直鼓励这种做法，他们不希望某些小区成为“贫民区”或“土豪区”。
此外，政府希望推广生态环保的“2000瓦社区”。参考全球能耗状况，瑞士科学家建议将人均年能源消耗控制在2000瓦之内，而当前瑞士人均能耗是5270瓦。因此，对于倡导2000瓦理念的社区，政府在很多方面给予了照顾。
Kalkbreite社区从一开始就践行环保理念，在建筑上采用各种节能方式，比如太阳能、地热供暖。此外，通过共享厨房和洗衣房来实现人均居住面积36平米，低于当地标准（42平米）。筹建者们还承诺彻底抛弃停车位，不建停车场，居民主要靠自行车及公交系统出行。这一点要通过优化周围的公交路线来实现，好在社区本身拥有公交枢纽的功能。
面对如此生态环保又符合当地人价值观的多样性小区，苏黎世市政府被说服了。他们给了Kalkbreite社区这片土地90年的使用权，以及资金支持。
社区里的一切都能共享
概念很美好，但如何实现？合作建房的成员们一开始心里并没有底。
“我们一无所有。”妮娜坦承，“一开始我们很慌，这么大笔钱，我们从哪儿筹呢？”一栋建筑从无到有，从设计到施工，需要一笔巨款。
因此，有意者须先缴纳1000瑞郎会费成为社区会员，才能获取入住资格。人们也可以只参与管理或纯粹表示支持，并不入住。真正的住户们除了缴纳会费、租金外，还有一笔保证金，相当于购买了合作社的“原始股”，将来搬走时全数退还。以妮娜为例，她为自己的小单间交了1万瑞郎的保证金——这相当于普通瑞士人不到两个月的收入，压力不算山大。
Kalkbreite社区总耗资6700万瑞郎（约合人民币4.4亿元），显然住户们缴纳的这点钱是杯水车薪，其余的钱从哪儿来呢？
3个跟Kalkbreite有相同理念的社区，分别借给了他们10万瑞郎。苏黎世市政府也向他们借款325万瑞郎，用于社区的可行性研究、前期开发及建筑、设计招标。
最后一步是向银行贷款。凭借这么多有意向入住的租户，他们成功地向银行证明了还贷能力。最终，大楼建设总花费的90%来自银行贷款。
2012年，Kalkbreite开始建设，2014年秋完工，次年面向公众开放申请，但这里的所有公寓只出租，不售卖。如今，257名来自不同收入阶层的居民住在这里。
社区有正常规模的两居室、三居室和四居室，有些供给传统家庭的户型配备了独立厨房和客厅，更多的则是“单元套间”，即几户人家共用客厅和厨房。关系好的单身者们更喜欢第二种模式。楼中还有9个小单间，专门留给前来照看孩子的爷爷奶奶，或者有其他短租需求的住户。
“我们交的房租完全用于运营和还贷，没人从中赚钱。”妮娜表示，Kalkbreite是非营利的。不过大楼一层有几家通过招商进驻的商店，比如有机食品店、二手家具店、电影院、咖啡馆，既便利了住户，也提供了一部分利润用于还贷。
“共享”是这里最大的特色。除了套间里的住户共用客厅和厨房，所有人还共用屋顶的花园、洗衣房、图书馆及食堂，谁家有闲置物品或者需要什么物品，都可以在大楼的“跳蚤墙”上贴条发布。
所有社区相关事宜由住户和会员们共同商讨决定，妮娜就是8人组成的社区理事会的一员。这里每月召开一次面向所有住户的“全体大会”，关于社区的大事小情都在此决定，比如如何使用公共空间、夏天要不要办个大party、楼下是否需要娱乐设施等。
建造“大都市里的小村庄”
Kalkbreite社区的成功离不开市政府的一路绿灯。这种被称为“cooperative”的非营利合作建房模式不是妮娜等人的独创，而是瑞士住房模式的一大特色。
在苏黎世这样的城市，即便是中等收入群体也视房租为沉重的负担，合作建房因此颇受欢迎，政府也愿意支持，以便保持社会阶层多样化，避免某些地区成为特定阶层的居住地。由合作社建的房，产权属于集体所有，建成后大多租给本社成员，若有富余也可对外出租，但租金只覆盖实际建房费用，因此比市场租金低至少20%，广受中低收入群体欢迎。同时，廉价房租让不少人摆脱了社会救济，减少了政府负担，也帮助政府解决了一部分保障性住房难题。
事实上，集资合作建房在瑞士有上百年历史，这种不以盈利为目的做法受到政府大力支持，在项目审批、拿地、贷款等方面都能享受优惠。2004年的统计数据显示，瑞士约5%的住宅属于合作建房，但大多数是在一战和二战后建起的。上世纪70年代以来，合作建房数量逐渐下降，但最近10年再度兴起，尤其是在苏黎世这样生活成本高、房租压力大的城市。
Kalkbreite社区被认为是其中最成功的例子。妮娜有自己的工作，但她热心参与社区的建设发展。对她而言，Kalkbreite就像是大都市里的小村庄，人与人之间的距离很近。目前他们正在建造第二个类似的社区。“我们邀请所有注册会员一起建言献策。”她说。
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