美国人也为“房事”愁

    2014年，美国人的房屋拥有率降到近20年来的最低点。他们不再热衷于当业主了吗？其实不然——美国的房价已让很多人触不可及。那么，租房呢？照样负担沉重！过惯了舒服日子的美国人也在为“房事”伤脑筋。

    房价太高，难圆“业主梦”

    拥有自己的房子在美国已过时了吗？只消看一下哈佛大学住宅联合研究中心6月底发布的报告，你就多少有些了解。该中心的调查显示，2014年，美国人的房屋拥有率降到了近20年来的最低点，仅为64.5%；今年第一季度，这一数字继续走低，为63.7%。

    英国《卫报》称，时下，美国的失业率下降，经济正在复苏——尽管很缓慢；美国各家公司的生意红红火火，股市连创新高……然而这一切都和房地产市场的表现“对不上点”：过去10年间，美国人热衷于买房当业主。可现在，他们似乎与这种情结说“拜拜”了。人们更喜欢租房。

    华盛顿智库“城市研究所”6月发布的预测显示，2010年到2030年，美国将增加2200万住户，其中59%为租房客，只有41%拥有房产。

    为何那么多美国人名下没有房子？美国《巴伦周刊》今年5月的报道或许会提供部分答案。该报道称，美国房价已连涨3年，近来势头虽然有所减缓，不过“再涨一两年应该没有问题”。

    全美房地产经纪人协会首席经济师劳伦斯·云，以及穆迪公司的首席经济师马克·赞迪则更为乐观，认为美国的房价仍将继续强劲增长——虽然今明两年的增速可能只有4%左右。

    富国银行的高级经济师马克·维特纳表示，从以往的经验来看，大多数美国年轻人在20多岁时会尝试买房。然而10年来，学生贷款增长了两倍有余，再加上高企的房价，将年轻人本来就不多的收入蚕食掉，让他们在后金融危机时代只能望房兴叹。

    美国《大西洋月刊》在最近的一组报道中，关注了“千禧一代”（指1980～2000年出生的人）的“房事”：大部分“千禧一代”并非对业主身份热情不再，事实上，他们希望能拥有自己的住房，但严峻的现实让梦想难以实现。据澳大利亚独立学术网站“对话”报道，美国麦克阿瑟基金会今年上半年做了名为“住房有多重要”的调查。有80%的受访年轻人表示，他们想买房，但房价太高了。

    美国的房价到底有多高？彭博社根据美国人口普查局、房地产网站Zillow和Bankrate的数据，计算出全美50个大城市市区中等房屋的价格为37.4万美元（约合人民币233.6万元）。不过，在纽约曼哈顿等房价很高的地区，这一价格连个厨房都买不到。

    据彭博社统计，50个城市中，有37个是“千禧一代”能买得起房的。但在对年轻人最有吸引力的城市，房价高得遥不可及，如西海岸的圣何塞（硅谷核心区）、旧金山和洛杉矶，买房费用与年轻人的年薪差距最大——抛开必要开支，他们的年薪连房贷的一半都还不起。

    租房也是沉重的负担

    生活在亚特兰大市南部的退休女士吉纳维芙·摩尔，30多年前就购买了住房。这些年来，她也资助过子女买房，帮他们成家立业。在谈到如今的形势时，摩尔表示，自己“不想成为今天的年轻人”，“时代不同了，年轻人对买房心有余而力不足”，“你可以较为轻松地摆脱经济负担，但如果有房贷要还，那就难啦”。

    没有房贷，就可以轻松摆脱经济负担了吗？

    28岁的萨拉是美国抵押贷款银行家协会CEO大卫·史蒂文斯之女，作为科罗拉多州民主党籍参议员迈克尔·班纳特的立法助手，她和从事软件开发的未婚夫年收入为10.75万美元（约合人民币66.9万美元）。两人买了一辆车且还清了车贷，目前在弗吉尼亚州的阿灵顿租了一间一居室，月租金为2195美元（约合人民币1.4万元），这还不包括停车费、水电费以及养宠物狗的费用。而且他们还有约2.5万美元（约合人民币15.6万元）的学生贷款要还。可以说，负担一点也不比按揭买房轻。

    实际上，萨拉的父亲愿意资助她买房，可她不想离开繁华地段，让租房还是买房这一问题变得复杂起来。萨拉和未婚夫租住的地方紧邻城市的夜生活区，离地铁站很近。想要买便宜一点的房子，可能就要到犯罪率较高且配套设施较少的社区去找，要不然就得住郊区，可那需要买第二辆车。

    萨拉面临的难题对于大多数“千禧一代”来说，似乎是“甜蜜的烦恼”，毕竟她是因为不愿降低生活品质而租房，而且还有可以资助她买房的好爸爸。但对于独自在大城市打拼、家里并不宽裕的年轻人来说，要在异乡落地生根非常困难，因为他们即便不用还按揭，也要承担越来越高的房租。

    《纽约时报》报道，房地产网站“Zillow”去年进行的研究发现，全美90个主要城市的房租中位数已超出家庭总收入中位数的30%（超过这一比例的房租，在美国被认定为“不可承受”）。比如在芝加哥，房租收入比已从历史均值的21%增加到31%。在新奥尔良，这一数据从14%跃升至35%。以至于美国住房和城市发展部部长肖恩·多诺万宣布，“我国陷入了史上最严重的房租负担危机”。

    31岁的克莱恩·斯基尔斯在旧金山的一家律师事务所工作，他和身为中学教师的妻子租了一套两居室，月租金为2845美元（约合人民币1.8万元）。斯基尔斯对《旧金山纪事报》说，他越来越感到房租难以承受，因为“要攒钱生育下一代”。

    美国人开始自制小房子

    对于中低收入人群而言，高房租严重制约了其他消费。美国“全国低收入住房联盟”的报告显示，比起房租适宜的低收入家庭，把一半以上收入用于支付房租的低收入家庭，在食物上的开销要少大约1/3，在服装上少大约50%，在医疗上少80%。而且，租户比自有住房者累积的财富更少，即使在非房产类财富方面也是如此。

    为了解决房租占比过高的现象，美国国会早在1974年就修改了《1937年美国住房法》，设立了第八款“Section 8”计划。按照该计划，符合条件的低收入家庭只用负担政府设定的“可承受”比例的房租（起初为家庭总收入的25%，如今提高到30%），超出部分由政府买单。然而这一曾经解决了很多低收入家庭住房难题的政策，如今也显现出弊端，其中一点就是“把租户往偏僻及犯罪率高的地方赶”。

    据《大西洋月刊》报道，租户提交相关材料并获审通过后，才会被纳入“Section 8”计划，可以以一定的金额租房。这一被称作“公平市值租金”的金额由美国住房和城市发展部确定，每个城市均不相同。问题便出在“公平市值租金”的计算上——为了不超出总预算，住房和城市发展部在取样时多会选择地段偏僻、房屋质量及社会治安差的地区，因为那里的房租比较低。这样计算出来的“公平市值租金”自然很低，而租户也只能在这个范围内转圜。

    打个比方，纽约市的“公平市值租金”为1249美元（约合人民币7770元），这笔钱只能在布鲁克林区的布朗斯维尔租房子，而那里是纽约最乱的地方。

    从房东这一方来说，把房子租给“Section 8”计划的租客也有弊端，那就是事先必须接受政府的房屋检查，还要遵守额外规定，规矩多多，十分麻烦。同时，一些房客的素质较差，常常引起邻居的不满与投诉，使得房东疲于应付。

    租房和按揭买房都让人吃不消，一向喜欢住大房子的美国人开始“放低要求”，掀起了一股自制小房子的热潮。

    据《华盛顿邮报》报道，这种小房子一般为十几平方米，里面有床、沙发、灶台、淋浴间……可谓“麻雀虽小五脏俱全”。这种房子可以用拖车拖着到处走。

    弗吉尼亚州里士满市的凯文·里德尔曾为买房发愁，如今他建了一栋12平方米的小房子，并买了一块地，把房子安置在上面。他还在这块地上建了火塘，时常和朋友们聚餐。包括拖车在内，里德尔总共花了两万美元（约合人民币12.4万元），比起按揭买房或租房来，“便宜太多了”。