杭州降价潮凸显中国楼市走低

○作者 Simon Rabinovitch ○译者胜一《青年参考》（ 2014年05月21日 25 版）

两个月前，当开元房产将楼盘价格下调15%时，该公司并没有因此恐慌，相反还洋洋得意，相信此次打折销售乃英明之举，能迅速抢占市场先机，卖出积压的库存房屋。

在过去的10年间，中国房地产均价已上涨了一倍多，极少会出现降价销售的情况。开元估计，位于杭州东部的开元名郡楼盘的降价，将吸引如潮水般的购房人群。他们的预测是对的——然而仅仅是在降价伊始。

业务经理罗成武（音）表示，前来看房的人数一夜之间多出了近4倍。从中央电视台到当地报纸等媒体都报道了该新闻。开元地产也在官网对此事大肆宣传，其广告宣称：“仅此一次，欲购从速！”

但到了5月的第一周，最初的喧嚣逐渐褪去。杭州其他开发商也纷纷效仿降低售价，开元房产的优惠不再显得特立独行。

开元名郡展示中心的一位女售楼员表示：“在一开始宣布降价时，我们确实吸引了一大批顾客。但后来，情况只能说凑合，算不上疯狂。我们的楼盘没有售罄。”她指着由14座塔楼组成的楼盘模型告诉记者，仍有数十套公寓没有售出。

开元名郡虽位于杭州市远郊，但它的命运与中国经济的核心息息相关。

近几个月的形势已非常明显：在较落后的小型城市，房地产市场已开始下滑。但政府和分析人士一直坚信，更富裕的大城市具有更好的抗压能力。

但杭州此次的降价潮动摇了这种信念。作为浙江省的省会，杭州拥有近900万人口，也是中国最富裕的城市之一。如果它的房地产市场遭遇困境，对整个中国房地产市场都不是好兆头。

瑞士信贷分析师杜劲松（音）表示：“一些人不久前还将杭州视为一线房地产市场。如今，这里的供应过剩已十分明显。”杜劲松近几个月前曾带投资者去杭州考察，调查当地房地产市场面临的压力。

日前公布的政府数据显示，今年头4个月全国房地产销售额同比下降了7.8%。这严重打击了开发商的信心，它们削减了对新项目的投资，此举导致前4个月全国房屋新开工面积同比下降了22.1%。

房地产投资占GDP的近1/5，如果逐渐增大的库存像预料中那样导致施工放缓，将对中国经济增长产生不利后果。

观察人士的悲观可以理解，毕竟中国以前也出现过类似的情况。中国房地产市场曾在2008年和2011年出现短暂低迷，而后却迎来了强力反弹。但那两次低迷都是因为中国政府出台紧缩政策试图抑制房价失控。这次则是市场力量主导的低迷。杜劲松表示：“这次的低迷几乎完全是供应过剩导致的。”

中国房地产指数系统的数据显示，按照当前的住房销售速度，杭州需要大约25个月才能消化完当前的住房库存。远远高于近几年平均10个月的库存消化周期。

类似的情况出现在中国的各个地方。最为严重的仍是人口在100万到300万之间的三四线城市。瑞士联合银行的数据显示，这些城市的住房库存消化周期从2012年初的25个月，攀升至如今的超过30个月。

眼下，房地产市场的低迷也蔓延到了中国的一线城市。今年4月，北京、上海、深圳和广州这4个特大型城市的住房销售量环比下降了近20%，远高于大多数小型城市的降幅。

野村证券经济学家张智威（音）在一份报告中写道：“中国的房地产市场出现了结构性供应过剩，现在的问题不再是是否或者何时进行修正，而是投入多大的力度去修正。”

杭州当地媒体报道称，杭州市政府希望通过设定购地保证金上限，帮助房地产开发商。此举将缓解开发商的现金流压力，但也只能鼓励它们购买更多的土地——卖地是当地政府重要的财政收入来源——用来建造更多的房屋。

在开元名郡楼盘附近的田地里，一位头戴草帽卷起裤管的吴姓老人正在干农活。他说，尽管开元房产现在遇到了各种难题，但他的这块地已经被划成了房地产开发区域，兴建楼盘只是时间问题。