德国：房价大涨是泡沫？
○本报记者 高珮莙
《
青年参考
》（
2013年10月30日
23
版）
 |
包括柏林在内的德国七大城市房价快速上涨 □图片来源 CFP |
过去3年里，德国公寓价格快速上涨，甚至供不应求。
10月21日，德国中央银行发表新的月度报告，警告德国房价“可能被高估5%～10%”。
德国央行担心，房地产过热会损害德国的金融稳定。但一些经济学家认为，德国并未出现房地产泡沫。
德国七大城市房价快速上涨
2010年以来，在柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特、杜塞尔多夫这些“有吸引力”的德国大城市，公寓价格平均增幅超过25%，柏林地区的房价更是上涨了30%。与公寓相比，独立住宅价格上涨相对温和。
10月21日，德国央行在新的月度报告中称，从人口、经济等基本面因素考虑，德国的房价上涨很难被视为合理。目前，德国房价普遍被高估5%～10%，大城市可能被高估20%。
由于“城市和农村显著的价格差异”，过去3年德国房地产价格总体涨幅只有8.25%。德国央行承认，如果将德国城乡市场视为整体，房价并没有“实质性偏高”。不过，大城市房价上涨在无形中提高了投资门槛，许多投资者不得不到价格低廉、风险更大的二线城市寻找机会，房价上涨趋势正在向中小城市甚至农村蔓延。
德国抵押债券银行协会已经注意到，小城市的融资需求正在增加。“我们预计，这一业务的比例会越来越高。”该协会董事会成员伯纳德·舒尔茨告诉英国《金融时报》，“渴望高收益的投资者正在涌向二线城市。”
美国全国广播公司财经频道（CNBC）分析称，强劲的需求和房地产市场复苏的预期，是房地产价格上涨的原因。
近年，股票、债券等传统金融资产回报率逐渐降低，投资房地产的吸引力日益增大。“美国和几个欧洲国家的房地产泡沫破灭后，多年来一直稳定的德国房地产市场对国际投资者更有吸引力。”德国央行在报告中指出。当国际市场充满动荡时，在经济稳定的德国，房地产越来越像“资金避风港”。
同时，欧洲央行因欧元区经济衰退而实行低利率，投资者通过抵押贷款获得房产的成本更低。
此外，经济危机期间的建设放缓导致供应有限，也是推高房价的因素之一。
房地产泡沫威胁全世界？
在全球经济缓慢复苏的今天，房地产热潮并非只在德国大城市出现。美国《华尔街日报》称，房地产泡沫正在威胁全世界。
英国伦敦的高端住宅价格已超过2008年以前的峰值，仅今年9月，房产价格就上涨了10%。今年夏天，伦敦市中心近四分之三的新建住房被外国买家收入囊中，伦敦人不得不去更远的地方寻找负担得起的住房。
与去年相比，美国拉斯韦加斯、洛杉矶、旧金山等城市的房价上涨了20%甚至更多，全国平均涨幅超过12%。就连“鬼城”底特律的房价，也在今年上涨了17%。
加拿大和澳大利亚的房价自世纪之交以来大约翻了一番，即使在经济危机中也未下跌，分别增长了75%和50%，被《华尔街日报》称为达到“天文数字”……
尽管房价上涨是全世界的“通病”，这一趋势在德国还是显得不同寻常。
英国《经济学人》杂志称，英国人痴迷于财产所有权，德国人却更愿意做快乐的租客。作为欧盟最大的经济体，德国的自有住房率最低，以市场价格（没有政府补贴）租房的比例最高。在此前不久的选战中，房屋租金上涨成为各方争论的焦点之一。
德国人通常将储蓄投入银行而不是房产。在过去几十年中，德国的房价始终持平，甚至出现过下跌。如今，德国房价逆势上涨，与许多欧盟国家形成了强烈对比。西班牙、荷兰等国的房价已接近7年来的最低点；爱尔兰都柏林的房价在今年8月上涨约11%，但仍未达到峰值的50%。
这样看来，房价上涨在德国引起一定程度的恐慌并不奇怪。《华尔街日报》甚至称，德国人对物价稳定“过于痴迷”，房价上涨的势头与廉价融资被视为“危险的组合”。
房地产泡沫不会在德国出现？
显然，德国央行担心房地产热潮在德国失控——欧洲央行的货币政策过于宽松，长此以往，可能导致“重大的宏观经济风险”，损害德国的金融稳定。
“短期内，房价上行的压力不会缓解。”这一著名的“鹰派”央行表示，如果房地产价格回归正常，买家很可能无法收回投资，甚至遭受“相当大的资产损失”。
不过，在德国，并非所有经济学家都认同央行的悲观分析。
德国经济研究所去年便已考虑过这个问题，它的结论是：德国房地产价格的上涨是健康的，没有泡沫。
“在德国，我们看到信贷增加了约10%。”该研究所的迈克尔·斯契尔告诉英国《卫报》，“而在一些正遭受信贷危机的国家，这一数字达到了150%。”
加拿大《环球邮报》认为，德国房地产市场的价格结构“不太可能蕴含重大的宏观经济风险”，目前观察到的价格变动受供需关系影响，且与居民收入增幅保持一致。
更何况，德国抵押贷款的条件远比美国和欧洲其他国家严格，这意味着银行面临的风险大大降低。
英国贝伦贝格银行的经济学家克里斯汀·舒尔茨表示，数据显示，德国人不愿借大笔金钱用于购买房产，这意味着德国房价不太可能过分膨胀。荷兰国际集团高级经济学家卡斯滕·贝泽斯基则告诉CNBC，房地产泡沫不会在德国出现。
“抵押贷款的增长十分有限。”贝泽斯基在一份研究报告中写道，“短期内，德国房价可能进一步上涨。”
过去3年里，德国公寓价格快速上涨，甚至供不应求。
10月21日，德国中央银行发表新的月度报告，警告德国房价“可能被高估5%～10%”。
德国央行担心，房地产过热会损害德国的金融稳定。但一些经济学家认为，德国并未出现房地产泡沫。
德国七大城市房价快速上涨
2010年以来，在柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特、杜塞尔多夫这些“有吸引力”的德国大城市，公寓价格平均增幅超过25%，柏林地区的房价更是上涨了30%。与公寓相比，独立住宅价格上涨相对温和。
10月21日，德国央行在新的月度报告中称，从人口、经济等基本面因素考虑，德国的房价上涨很难被视为合理。目前，德国房价普遍被高估5%～10%，大城市可能被高估20%。
由于“城市和农村显著的价格差异”，过去3年德国房地产价格总体涨幅只有8.25%。德国央行承认，如果将德国城乡市场视为整体，房价并没有“实质性偏高”。不过，大城市房价上涨在无形中提高了投资门槛，许多投资者不得不到价格低廉、风险更大的二线城市寻找机会，房价上涨趋势正在向中小城市甚至农村蔓延。
德国抵押债券银行协会已经注意到，小城市的融资需求正在增加。“我们预计，这一业务的比例会越来越高。”该协会董事会成员伯纳德·舒尔茨告诉英国《金融时报》，“渴望高收益的投资者正在涌向二线城市。”
美国全国广播公司财经频道（CNBC）分析称，强劲的需求和房地产市场复苏的预期，是房地产价格上涨的原因。
近年，股票、债券等传统金融资产回报率逐渐降低，投资房地产的吸引力日益增大。“美国和几个欧洲国家的房地产泡沫破灭后，多年来一直稳定的德国房地产市场对国际投资者更有吸引力。”德国央行在报告中指出。当国际市场充满动荡时，在经济稳定的德国，房地产越来越像“资金避风港”。
同时，欧洲央行因欧元区经济衰退而实行低利率，投资者通过抵押贷款获得房产的成本更低。
此外，经济危机期间的建设放缓导致供应有限，也是推高房价的因素之一。
房地产泡沫威胁全世界？
在全球经济缓慢复苏的今天，房地产热潮并非只在德国大城市出现。美国《华尔街日报》称，房地产泡沫正在威胁全世界。
英国伦敦的高端住宅价格已超过2008年以前的峰值，仅今年9月，房产价格就上涨了10%。今年夏天，伦敦市中心近四分之三的新建住房被外国买家收入囊中，伦敦人不得不去更远的地方寻找负担得起的住房。
与去年相比，美国拉斯韦加斯、洛杉矶、旧金山等城市的房价上涨了20%甚至更多，全国平均涨幅超过12%。就连“鬼城”底特律的房价，也在今年上涨了17%。
加拿大和澳大利亚的房价自世纪之交以来大约翻了一番，即使在经济危机中也未下跌，分别增长了75%和50%，被《华尔街日报》称为达到“天文数字”……
尽管房价上涨是全世界的“通病”，这一趋势在德国还是显得不同寻常。
英国《经济学人》杂志称，英国人痴迷于财产所有权，德国人却更愿意做快乐的租客。作为欧盟最大的经济体，德国的自有住房率最低，以市场价格（没有政府补贴）租房的比例最高。在此前不久的选战中，房屋租金上涨成为各方争论的焦点之一。
德国人通常将储蓄投入银行而不是房产。在过去几十年中，德国的房价始终持平，甚至出现过下跌。如今，德国房价逆势上涨，与许多欧盟国家形成了强烈对比。西班牙、荷兰等国的房价已接近7年来的最低点；爱尔兰都柏林的房价在今年8月上涨约11%，但仍未达到峰值的50%。
这样看来，房价上涨在德国引起一定程度的恐慌并不奇怪。《华尔街日报》甚至称，德国人对物价稳定“过于痴迷”，房价上涨的势头与廉价融资被视为“危险的组合”。
房地产泡沫不会在德国出现？
显然，德国央行担心房地产热潮在德国失控——欧洲央行的货币政策过于宽松，长此以往，可能导致“重大的宏观经济风险”，损害德国的金融稳定。
“短期内，房价上行的压力不会缓解。”这一著名的“鹰派”央行表示，如果房地产价格回归正常，买家很可能无法收回投资，甚至遭受“相当大的资产损失”。
不过，在德国，并非所有经济学家都认同央行的悲观分析。
德国经济研究所去年便已考虑过这个问题，它的结论是：德国房地产价格的上涨是健康的，没有泡沫。
“在德国，我们看到信贷增加了约10%。”该研究所的迈克尔·斯契尔告诉英国《卫报》，“而在一些正遭受信贷危机的国家，这一数字达到了150%。”
加拿大《环球邮报》认为，德国房地产市场的价格结构“不太可能蕴含重大的宏观经济风险”，目前观察到的价格变动受供需关系影响，且与居民收入增幅保持一致。
更何况，德国抵押贷款的条件远比美国和欧洲其他国家严格，这意味着银行面临的风险大大降低。
英国贝伦贝格银行的经济学家克里斯汀·舒尔茨表示，数据显示，德国人不愿借大笔金钱用于购买房产，这意味着德国房价不太可能过分膨胀。荷兰国际集团高级经济学家卡斯滕·贝泽斯基则告诉CNBC，房地产泡沫不会在德国出现。
“抵押贷款的增长十分有限。”贝泽斯基在一份研究报告中写道，“短期内，德国房价可能进一步上涨。”
上一版
缩小
全文复制
