中国保障房建设难度不小

    中国政府2010年完成了建设580万套保障性住房的目标。政府上个月将今年的保障房建设目标上调至1000万套，以保证大量穷人“住得其所”。

    今年的保障房建设目标需要人民币1.3万亿元的巨额成本来支撑。中国住房和城乡建设部称，中央和地方政府将提供人民币5000亿元的资金，余下人民币8000亿元将由企业和机构提供。

    省级政府也必须做好支付巨额保障房建设支出的准备。例如，山东省今年必须支出人民币5亿元，用于公共租赁房、廉租房建设和棚户区改造，较去年的支出高出近3倍。

    部分保险公司、退休基金和国家扶持的基金已经表示将为这些项目提供经济支持，但房地产开发商，甚至国有房地产开发商却不认为1000万套保障房建设所需资金能够得到保证。

    不过，政府已经表示，保障房项目用地必须占到住房建设用地供应总量的70%，导致可用于私人住房建设的土地储备大大减少。在这种情况下，开发商除了参与其中别无选择。

    万科等一些大型开发商表示，他们准备投资保障房项目，但希望至少能够取得盈亏平衡。

    万科总经理郁亮上个月表示，哪怕只有1元钱利润，万科也愿意建保障房。但如果这些项目亏损，则无法向股东交待。

    而郁亮对保障房项目平均回报率的预期为3%-5%。

    这与私人地产项目回报水平相差巨大。CIMB-GK Securities分析师Johnson Hu预计，私人地产项目回报率为30%-40%。

    Hu表示，也许部分开发商能够从政府争取到较有利的条件，如较低的地价和税收优惠，但利润率根本不具吸引力，因此开发商很难有热情投入到保障房项目的建设。

    不过，路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹表示，如果开发商不进行保障房建设将为自身带来风险，因为这意味着将失去约一半的中国住宅市场。

    瑞士信贷分析师杜劲松认为，开发商和地方政府可能签署保障房项目建设协议，但之后开发商可能以资金不足为由不予履行。

    分析师们表示，为迫使开发商进行保障房建设，政府可能增加私人地产方面的调控力度，或者采取更多惩罚性举措，从而使私人住房销售在较长时间内滑坡，直至足够多的保障房建成。

    他们认为，北京和上海等大型城市可能更有能力很快完成保障房建设指标，因为当地政府较为强势，而二三线城市完成指标的难度则将较大，因为这些城市的政府财政对土地收入的依赖较强。

    □美国《华尔街日报》